Faut-il déléguer la gestion locative à une agence immobilière ?

gestion locative

Vous savez que je n’apprécie pas particulièrement les agences immobilières depuis qu’une d’entre elle m’a “volé” mon dépôt de garantie au moment de quitter ma dernière location. Je trouve également exagéré la montant de leur commission pour la vente d’un bien. Néanmoins, est-ce qu’avoir recours à une agence peut être avantageux dans la gestion locative de nos appartements ? C’est la question que je me pose depuis le début de mes acquisitions. En effet, même si j’adore prospecter sur Internet, visiter des biens, négocier avec la banque, etc.., je n’affectionne pas vraiment la gestion locative. Mais, si une agence n’est pas à même de me faire gagner du temps, de l’argent et de l’énergie pourquoi déléguer la gestion ? Voyons de plus près les avantages et les inconvénients de la gestion locative par une agence.

En quoi consiste la gestion locative pour un particulier ?

Pour juger de l’intérêt de déléguer la gestion locative à une agence, il faut tout d’abord avoir une idée précise du “travail” que doit faire un particulier quand il gère lui-même ses biens. Partons du principe que l’appartement est dispnible à la location. J’exclus ici tout le temps consacré aux travaux, à la décoration et à l’ameublement du studio.

Étant moi-même propriétaire de 2 studios depuis 2012, mon travail de gestion locative est le suivant :

  • rédiger une annonce immobilière et la poster sur leboncoin.fr : par expérience, je sais qu’à la Réunion, il n’est pas utile de multiplier les annonces sur le net. Toute personne qui consultera les annonces sur des sites spécialisés passera inévitablement par leboncoin.fr. D’ailleurs, la plupart des annonces professionnelles que je vois sur les sites d’annonces immobilières se retrouvent sur Le Bon Coin. Je re-publie mes annonces gratuitement toutes les deux semaines si je ne trouve pas de locataire. La re-publication est gratuite et permet de faire remonter l’annonce en tête de liste. Temps consacré par annonce : 20 min (40min par mois). Coût : gratuit.

 

  • répondre aux appels et aux mails, faire le tri parmi les locataires potentiels et fixer des rendez-vous de visite : 5 min par appel. Coût : gratuit.

 

  • faire visiter le studio : groupez vos visites dans la mesure du possible. Au lieu de répéter la même chose à chaque visite, il est plus pratique de délivrer les informations en une seule fois avec plusieurs locataires potentiels. Le gain de temps est considérable. De plus, les visites groupées mettent les personnes en concurrence et si le bien leur plaît, elles auront tendance à se décider plus vite en sachant qu’il y a d’autres personnes “sur le coup !” Temps consacré par visite : 30 min. Coût : gratuit.

 

  • sélectionner le meilleur dossier : il s’agit ici de vérifier la solvabilité du candidat locataire et/ou de son garant. Dans les faits, dès la visite vous saurez si la personne sera un bon locataire. Tout est une question de “feeling” : portez attention à sa ponctualité, à sa manière de s’exprimer, à son attitude de manière générale. Temps consacré : 15 min. Coût : gratuit.

 

  • faire l’état des lieux d’entrée et remplir le contrat de location : c’est la partie la plus pénible pour moi. Pensez à préremplir les documents à l’avance. Temps consacré : 2h. Coût initial : 25€ puis gratuit (j’achète des dossiers “location meublée” puis je les photocopie par la suite!)

 

  • renvoyer les quittances de loyer en cas de demande : jusqu’à présent, on me le demande très rarement. J’ai un exemplaire déjà prérempli et numérisé ma signature (c’est pratique!). Il me suffit ensuite de changer la date et le nom de la personne. Temps consacré : 10 min. Coût : gratuit.

 

  • réaliser les travaux d’entretien ou de réparation : c’est là, la partie la plus délicate de la gestion locative. Il n’y a rien de plus ch**** qu’un locataire qui vous appelle très tôt le matin pour vous dire qu’il y a une fuite d’eau dans la salle de bain (cela m’est arrivé, il y a un mois environ). D’où l’intérêt d’avoir une “équipe” et des gens de confiance avec soi. Vous devez connaître un électricien, un plombier, un peintre et un “bricoleur”. Mais l’avantage avec un studio c’est il s’agit d’une petite surface : vous diminuez le risque (vous n’avez qu’un seul évier, qu’un seul lavabo, un seul bac à douche, un seul toilette) et le temps consacré à l’entretien. En ce qui concerne l’ameublement, le mieux est de trouver un juste milieu entre le bas et la haut de gamme : rien de sert d’avoir un magnifique canapé hors de prix quand vous savez que vous allez louer à des personnes que vous ne connaissez pas et qui se moquent royalement de l’argent que vous avez investi. N’achetez pas non plus du bas de gamme si c’est pour le renouveler tous les 6 mois. Choisissez donc le meilleur rapport qualité-prix. Temps consacré : 4h par an (je m’occupe de l’ameublement, et je délègue l’entretien). Coût : peinture 80 € / tous les 4 ans, plomberie 100€ / an (à la louche!).

 

  • faire l’état des lieux de sortie : il est plus rapide que l’état des lieux d’entrée étant donné que le contrat a été rempli au début. Temps consacré : 1h30, coût : gratuit.

Pour faire simple, je dirai que la gestion locative pour un particulier est assez gourmande en temps et assez peu en argent. Mais cela revient, à peu près au même, si l’on part du principe que “le temps c’est de l’argent”. Grosso-modo, je consacre environ 9 heures et 150€ (hors remplacement de meubles) par contrat à la gestion locative.

Gardez tout de même à l’idée que plus vous aurez d’appartements plus vous devrez y consacrer du temps et de l’argent, c’est inévitable. Pensez aussi à investir près de chez vous : si vous investissez à l’autre bout du pays, la gestion locative par soi-même est presque impossible.

Le service proposé par une agence

Voici ce qu’on peut trouver sur le site d’une agence très connue en France :

“ Nous sélectionnons rigoureusement les dossiers des candidats locataires.

Nous sommes très exigeants sur les garanties de solvabilité des locataires.

Nous établissons les baux (contrats de location, actes de caution solidaire).

Nous établissons un état des lieux d’entrée et de sortie de chaque locataire.”

Les deux derniers points sont les plus intéressants à mes yeux : me soulager de la paperasse administrative, c’est avant tout ce que je recherche. En revanche, concernant les deux premiers points : personne à part vous ne sera plus à même de juger de la qualité du locataire et je ne parle pas seulement de solvabilité.

“Nous envoyons les avis d’échéances et quittancements aux locataires, nous procédons à l’encaissement des loyers”

“Nous adressons aux locataires défaillants des lettres de relances simples et des lettres de mise en demeure, nous transmettons le dossier des locataires défaillants aux huissiers afin de délivrer un commandement de payer ou une dénonciation de commandement de payer aux garants. »

C’est là un point assez intéressant : en tant que propriétaires notre première priorité est bien de percevoir les sommes dues. Néanmoins, si votre locataire a bien été choisi, cette garantie bien qu’utile n’est pas nécessaire. Pour rappel, en 4 ans de gestion locative personnelle, je n’ai eu aucun défaut de paiement (mais je ne suis pas pour autant à l’abri). Gain potentiel : plus de tranquillité.

“Nous réglons les charges de copropriété après les avoir vérifiées. Elles seront imputées sur votre compte rendu de gestion locative.”

En tant que propriétaire, je participe aux assemblées générales du syndic pour participer aux décisions concernant à la copropriété, je ne considère pas cela comme de la gestion locative. Déléguer cette mission à une agence immobilière qui n’a rien à gagner si les charges augmentent ou diminuent me semble risqué.

“Nous mandatons les entreprises lorsque des travaux sont nécessaires et déterminons en fonction des décrets en vigueur, leur caractère locatif ou non. Nous faisons établir différents devis et les communiquons aux propriétaires pour approbation. Dès réception de leur accord, nous lançons les travaux et vérifions leur bonne exécution.”

Les agences ont tendance à avoir la main lourde au moment de faire faire des devis. On ne peut pas leur confiance pour engager tels ou tels travaux puisque là encore ce n’est pas leur argent qui est en jeu, c’est le nôtre ! Perte potentielle : énorme !

“Nous procédons à la révision des loyers à la date anniversaire du bail selon les indices en cours. Nous réajustons les provisions sur charges aux locataires. Nous réactualisons les loyers sous évalués.”

Je ne révise pas mes loyers puisque mes locataires restent la plupart du temps moins d’un an dans mes logements. En ce qui concerne les charges récupérables : j’établis un forfait mensuel calculé précisemment sur les charges des années précédentes. Même si, mon calcul n’est pas au plus juste, le gain serait de quelques euros par mois. Enfin, mes loyers ne sont pas sous évalués : bien au contraire, en jetant un oeil sur les sites d’annonces immobilières, je sais très bien que mes prix sont dans la fourchette haute. Gain potentiel : aucun !

“Nous informons le propriétaire en cas de congé du locataire et demandons son autorisation de relouer avec une proposition sur le nouveau loyer quittancé. Nous établissons un décompte de sortie au locataire tenant compte des charges et des éventuelles dégradations.”

Gain potentiel : aucun !

“Nous informons le centre des impôts du changement d’adresse du locataire.”

Cela ne me concerne en rien, la taxe d’habitation est due par le locataire en place au 1er janvier. Si le locataire quitte les lieux en cours d’année, je fournirai l’adresse du locataire si et seulement je l’ai en m’a possession et si on me le demande. Gain potentiel : 10 min pour remplir et renvoyer le courrier au centre des impôts.

“Nous adressons un compte rendu de gestion locative mensuel ou trimestriel avec le règlement (chèque ou virement). Nous adressons un état servant à la déclaration des revenus fonciers.”

L’agence calcule à votre place l’ensemble de vos revenus pour l’année. Personnellement, j’aime bien faire mon compte à la fin de l’année en même temps que je remplis ma déclaration de revenus. Gain potentiel : 20 min.


De mon point de vue, les avantages de faire appel à une agence concernent :

  • l’établissement des baux de locations,
  • l’entrée et la sortie de locataires,
  • le côté dissuasif des lettres de relances et de commandements de payer pour les locataires défaillants.

Tout le reste n’est pas utile voire même risqué. Laisser aux agences le soin de choisir à votre place le locataire et les entreprises qui réaliseront les travaux éventuels peut vous coûter très cher.

Le mieux aurait été de tester la gestion locative auprès d’une agence. Sur Internet, on parle de 5 à 10% de commission. Maintenant, la question est la suivante : êtes-vous prêt à baisser votre rentabilité et gagner un peu plus de temps? Pour moi, c’est un non catégorique (pour le moment) : 9 heures par an consacré à la gestion c’est très bien payé : 500€ de l’heure! Dans quelques années, je pourrais éventuellement changer d’avis lorsque mes revenus passifs me rapporteront suffisamment. Pour l’instant, ce n’est pas le cas.

J’espère que cet article vous a éclairé(e) sur ce sujet de la gestion locative ou au mieux vous a motivé(e) à vous lancer dans les investissements locatifs car au final cela exige assez peu de temps.

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5 Commentaires

  1. henry

    Je loue mon bungalow dans un camping à sarlat et je pensais tout bêtement qu’il serait facile de gérer la location du studio que nous venons d’acquérir, grosse erreur pour ma part car ça demande trop de temps, pour l’instant c’est ma fille qui gère tout ça mais je suis de plus en plus tenté d’aller vers une agence

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  2. celine

    je n’ai pas eu le choix que de donner la gestion locative à une agence immobilière à paris car je suis régulièrement en déplacement en France, c’est vrai que c’est un gain de temps mais c’est coûteux quand on trouve un location pour un bail de 6 ans et qui ne pose pas de problème particulier

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  3. alex

    Le bien que j’ai acheté est dans le programme de défiscalisation en outre-mer, j’ai donc préféré laisser la gestion locative à une agence pour le traitement des dossiers, je dois louer à des personnes qui n’ont pas accès à des HLM mais qui devraient donc c’est assez particulier

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  4. Magalie

    Je passe par une agence pour la gestion locative car notre appartement se trouve à l’étranger ça coûterai cher de payer un voyage en Thaïlande juste pour faire une visite groupé, quand je lis votre article je me dis « que fait de plus une agence immo?! » en fait on la paie cher pour si peu, c’est interessant quand on a plusieurs appartements je pense. Par contre pour la sélection des candidats je ne suis pas tout a fait d’accord avec vous, un de mes locataires était désordonné, s’exprimmé mal… et pourtant jamais un loyer en retard et il m’avait présenté un super plombier

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  5. Marion

    J’ai mis en location un chalet qui posséde une pièce et il est rattaché à ma maison donc je n’ai pas de soucis particuliers au niveau de la gestion locative et c’était mon but, je limite au maximum les frais

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